Pénurie de logements : transformer des bureaux en immeubles d'habitation, une solution parfois complexe qui "se regarde au cas par cas"

C'est l'une des pistes possibles pour répondre à la pénurie de logements : transformer des bureaux en habitations. En Île-de-France, ce sont ainsi probablement 4 millions et demi de mètres carrés de bureaux vides, dont aucune entreprise ne veut. L'idée séduit le gouvernement et le Parlement, qui vient de voter une loi pour simplifier les étapes administratives, mais la partie technique reste très complexe. C'est le cas à Courbevoie, à quelques minutes à pied de l'Esplanade de la Défense.

Le site est cadenassé, avec 12 000 mètres carrés de bureaux vieillissants inoccupés depuis six ans. "Notre projet est de tout convertir en commerces en pieds d'immeuble et en logements au-dessus, explique Charles de Guerry, associé chez Meanings capital partner, un investisseur propriétaire du site. Il y aura du logement libre en accession, des résidences étudiantes sociales et du coliving." Les travaux doivent commencer à la rentrée après quatre années de préparation. Rien n'a été simple, à commencer par la recherche de l'équilibre financier. "Quand vous faites cette transformation de bureaux en logements, vous perdez de l'ordre de 15 à 20% des surfaces vendables puisque toutes les parties communes, couloirs, hall d'entrée, ne sont pas valorisées en logements."

La transformation n'est pas toujours matériellement possible

Il a fallu convaincre les riverains, à grand renfort d'ateliers-débats, et la municipalité, attentive aux afflux de population car cela peut impliquer d'installer plus de services publics et donc de devoir faire plus de dépenses. "Un immeuble complètement isolé va muter beaucoup moins facilement, tempère Gérald Chirouze directeur de l'aménagement urbain de Courbevoie. Ici on est dans un quartier d'habitations, donc l'arrivée de résidents supplémentaires ne va pas bouleverser la démographie du quartier. Bien sûr, il faut aussi prendre en compte le fait que des enfants vont arriver et devront être scolarisés. Il faut s'assurer que l'offre de service public correspond au volume de population."

Mais bien souvent, la bascule de bureaux en logements est totalement impossible. Alain Barthe, l'un des deux architectes du projet de Courbevoie, arrive à le savoir immédiatement. "On regarde d'abord le volume du bâtiment, ses épaisseurs entre façades, explique-t-il. Les bâtiments logements font au maximum 12 ou 13 mètres de large, les bureaux font plutôt 18 mètres de large ce qui conditionne la présence ou non de fenêtres. Les salles de bains peuvent être en second jour et peuvent donc être au cœur du bâtiment. Si le bâtiment est trop épais, on ne pourra pas faire de pièce à l'intérieur. Donc ça se regarde au cas par cas." On estime que chaque année, 2% seulement des nouveaux logements à disposition sont d'anciens bureaux reconvertis.