Zones commerciales à l'entrée des villes : "1,6 million de logements pourraient être créés", selon un baromètre

Environ "1,6 million de logements pourraient être créés sur" les zones commerciales à l'entrée des villes en France, selon un baromètre publié mercredi 4 juin et que France Inter a pu consulter. Cette étude, la première du genre, a été réalisée par le groupe immobilier Icade avec le concours de la SCET, une filiale à 100% de la Caisse des dépôts et qui fait du conseil aux collectivités. Selon ce rapport, Il existe "plus de 3 800 sites d'entrées de ville commerciales présentant un potentiel de transformation en France, pour une surface totale de 80 000 hectares".

La réalisation de ces logements se ferait selon "la taille des sites et de la complexité juridico-financière des opérations", explique cette étude. Ainsi "123 211 logements pourraient être créés à court terme sur les sites inférieurs à 3 ha" et "336 736 logements à horizon 15 ans sur les sites de 3 à 5 hectares". En revanche, la transformation "des grands sites nécessite un temps plus long et permettrait la création 1 177 416 de logements à horizon 20 ou 25 ans".

"Un levier clé pour la redynamisation économique des territoires"

Il y a selon ce baromètre un "potentiel foncier" représentant "un levier clé pour la redynamisation et la diversification économique des territoires, les sites d’entrées de ville pouvant contribuer à la préservation des activités productives en ville et à la réindustrialisation des territoires", estiment les auteurs de cette étude. C'est une manière de répondre "à la problématique de production de logements", indique Charles-Emmanuel Kuhne, directeur général d'Icade promotion. Ces zones ont aussi un attrait car "aujourd'hui, on souhaite à proximité de son logement pouvoir trouver tout type de services", notamment les commerces.

D'autant qu'il y a "une tension sur le marché locatif et c'est quelque chose qui va s'accentuer" avec "la crise qu'on connaît depuis deux ans qui fait qu'on a des volumes de production des logements neufs qui sont en forte baisse sur 2023/2024". Construire des logements dans ces espaces, "c'est une des réponses pour l'offre qui manque dans grand nombre de villes, mais ça ne répondra pas à la demande" car il va "falloir trouver des personnes pour acquérir" ces logements, approfondit le directeur général d'Icade promotion.

Une majorité des Français y voient un "sujet important" pour les municipales de 2026

Selon un sondage Ifop accompagnant le baromètre, "26 % des Français disent qu’ils seraient prêts à habiter dans un quartier implanté dans une entrée de ville". Par ailleurs, "64% des Français considèrent que la construction de logements dans les entrées de ville commerciales doit être un sujet prioritaire ou important pour les équipes municipales qui s’installeront l’an prochain", après les élections de 2026.

La répartition régionale des sites et des surfaces recensés est "relativement concentrée. Ainsi, les régions Auvergne-Rhône-Alpes, Grand-Est, Nouvelle-Aquitaine, Occitanie et Pays-de-la-Loire représentent à elles seules 56 % des surfaces", concernant ces zones commerciales à l'entrée des villes. À noter que plus de 80 % des surfaces d'entrées de ville commerciales sont localisées "sur les sites de plus de 15 hectares". Le rapport reconnaît que la transformation "des sites d’entrées de ville commerciales peut susciter des inquiétudes, voire des réticences chez les acteurs commerciaux privés". Dès lors, il faut donc "lancer le plus tôt possible les démarches de concertation auprès de ces acteurs, pour connaître précisément leurs besoins et attentes", préconise ce baromètre.

Méthodologie :

Le baromètre : "La réalisation d’une enquête en ligne à destination des territoires, mais aussi des professionnels du commerce, de l’aménagement et de l’immobilier a permis de prendre le pouls des acteurs en lien avec la transformation des entrées de ville : 249 répondants ont été interrogés de janvier à mars 2025."

Sondage Ifop : "Une enquête en ligne auprès de 1 000 personnes constituant un échantillon représentatif de la population française a permis d’étudier la perception par les Français des entrées de ville commerciales et de recueillir leur opinion sur l’implantation de logements
dans ces espaces".