C'est ma maison. Bailleurs : caution solidaire ou assurance loyers impayés ?

Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr nous dit aujourd'hui comment se garantir contre les loyers impayés quand on est propriétaire bailleur.

Faut-il demander une caution solidaire ou souscrire une assurance loyers impayés ?

80% des bailleurs demandent une caution solidaire au locataire. La caution solidaire, c’est l’engagement d’un tiers, en général les parents du locataire, de payer le loyer à sa place s’il ne peut plus payer. La caution solidaire, c’est simple et c’est gratuit : ce sont les deux principaux avantages de cette garantie. En cas de loyer impayé, le propriétaire doit mettre en demeure le locataire et la caution de payer, qui doit s’exécuter. Et c’est là la principale limite de la caution solidaire : si la caution ne paie pas spontanément quand on la met en demeure, il faudra agir en justice.

En justice, on obtiendra gain de cause !

Sûrement, mais après plusieurs mois ou années de procédure !  L’intérêt de prendre une garantie, c’est justement d’être payé sans saisir le tribunal. Or, si vous prenez une caution solidaire, vous ne pouvez pas savoir si elle sera encore solvable dans deux ans ou même si vous pourrez la retrouver (elle aura peut-être déménagé).

On comprend que vous déconseillez la caution solidaire ?

Non pas tout à fait ! Je dirais que la caution solidaire est très efficace lorsque ce sont les parents s’engagent pour leurs enfants. Dans ce cas, il y a peu de risques que les parents laissent leurs enfants subir une procédure d’expulsion. L’alternative à la caution solidaire, c’est de s’assurer ! Oui ! Les assureurs proposent ce que l’on appelle des garanties de loyers impayés. En cas de problème, c’est l’assureur qui rembourse le propriétaire et se retourne ensuite contre le locataire. Attention, pour donner sa garantie, l’assureur exige que le locataire ait une solvabilité suffisante. En général, il impose que le locataire gagne environ trois fois le montant de son loyer. Il faut dans ce cas être très précautionneux sur le dossier du locataire.

Cette assurance est payante évidemment…

Oui, cela coûte entre 3 et 4% du montant du loyer. C’est le coût de la tranquillité ! En cas de problème, l’assurance prend le relais, vous n’aurez pas à subir la procédure judiciaire. Quand on a un crédit à rembourser, l’assurance loyers impayés permet quand même de beaucoup mieux dormir ! D’autant plus qu’elle couvre aussi les dégradations locatives.

On peut également parler de Visale, du visa pour le logement et l’emploi ?

Oui, cette solution est encore peu connue ! Visale, c’est une garantie publique et gratuite proposée par Action Logement. Elle concerne les locataires de moins de 30 ans. On peut retrouver toutes les conditions sur le site visale.fr.