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Expliquez-nous... l'encadrement des loyers

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L'encadrement des loyers, mesure phare de la loi Alur très contestée par les professionnels de l'immobilier, entrera en vigueur le 1er août à Paris. Le décret d'application est publié ce vendredi.

Gilbert Chevalier

Radio France

Publié le 12/06/2015 13:15 Mis à jour le 12/06/2015 16:22

Temps de lecture : 2min

(L'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne estime que 10% des loyers les plus élevés baisseront de plus de 240 euros © MaxPPP)

L'encadrement des loyers consiste à limiter la hausse des loyers remis en location ou réévalués en fin de bail. Les logements vides ou meublés du secteur privé sont concernés. Les logements sociaux, ceux soumis à la loi de 1948 et les logements conventionnés APL ne le sont pas. Ce dispositif est pour l'instant limité à Paris où les loyers ont grimpé de 42% en dix ans.

A la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer ne pourra pas dépasser de 20% un loyer de référence au mètre carré fixé par arrêté préfectoral. Il ne pourra pas non plus lui être inférieur de 30%. L'arrêté sera pris par le préfet d'Ile-de-France avant fin juin.

4 critères pour fixer un prix de référence

Pour fixer ce loyer de référence, le préfet prendra en compte quatre éléments : type de location, nombre de pièces, époque de construction et secteur géographique. L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne a divisé la capitale en 14 secteurs aux niveaux de loyer homogènes. Avec près de 20.000 références annuelles, la base de données de l’OLAP permet une estimation fine du marché parisien.

Attention certains loyers vont pouvoir dépasser ce cadre en intégrant ce que le texte appelle un "complément de loyer " quand les caractéristiques du logement le justifient. Il peut s'agir par exemple d'une terrasse, d'une vue rare ou d'un jardin, à condition que les logements des alentours en soient dépourvus. C'est un flou qui pourrait provoquer beaucoup de contentieux, disent les professionnels du logement. En cas de désaccord entre le locataire et son bailleur, le locataire aura 5 mois pour contester le bail auprès de la commission départementale de conciliation.

Un modèle existant ailleurs en Europe

En France, un dispositif du même type a existé de 1914 à 1948. L'Allemagne, la Suède, la Suisse et les Pays-Bas pratiquent une régulation du prix des logements selon des formules différentes. En Allemagne par exemple, les principales villes ont ce que les allemands appellent un "miroir des loyers", un document qui permet de connaître leur niveau moyen. La fixation des loyers est libre, mais un locataire qui estime que son loyer est supérieur de 20% au loyer-miroir peut saisir un juge. Globalement en Allemagne, les loyers sont nettement moins chers qu'en France.