Rupture de bail

On peut donner congé à son locataire pour un motif légitime
et sérieux comme par exemple le non-paiement des loyers ou, effectivement,  pour habiter le logement. La question de Marie
porte donc sur le non-renouvellement du bail pour y loger un membre de sa
famille. Il y a effectivement des termes très précis à faire figurer dans le
courrier à adresser au locataire par lettre recommandée avec accusé de
réception.

Quels sont ces termes ?

Il faut s'adresser au locataire six mois
avant la fin du bail. Ensuite, il faut rappeler et citer dans le courrier la clause du bail qui permet
de ne pas reconduire le bail. Enfin, il faut indiquer le nom de l'occupant et
le lien de parenté qui existe entre le bailleur et l'occupant.  

Quel lien de parenté est considéré comme légitime ?

Les ascendants, autrement dit les parents et grands-parents,
les descendants, c'est-à-dire ses enfants mais aussi ceux de son conjoint.
D'autres liens aussi. Le conjoint, son partenaire lié par un pacs à condition
que le pacte civil de solidarité soit enregistré à la date du congé, le
concubin à condition que le concubinage soit effectif depuis au moins un
an. Il y a aussi dans les termes du congé une condition
supplémentaire qui provient d'une jurisprudence très récente. Précisez que l'occupant prendra possession des lieux à titre de résidence
principale.

Y-a-t-il des précautions à prendre ?

Oui, il est facile de tomber dans un piège. Par exemple,
donner congé à un locataire alors qu'il y a un autre colocataire. Il faut
donner congé aux deux. Le mieux c'est encore d'utiliser les services d'un
huissier car alors le ou les locataires doivent retirer le pli avec une pièce
d'identité et la preuve est alors constituée. Une lettre recommandée est loin
d'être aussi sécurisante.

Mais cela à forcément un coût...

Oui. Il faut le demander à l'huissier. Mais c'est une enveloppe de l'ordre de 200 à 250
euros.

Que se passe-t-il quand les  formes de dénonciation du bail n'ont pas été
respectées ?

Le bail est reconduit de fait pour une période de trois ans.

Est-ce que le propriétaire peut exiger certaines
obligations  du locataire, qui si elles
n'étaient pas respectées autoriseraient la rupture du bail sans attendre trois
années ?

Oui, les plus classiques sont les impayés répétitifs de
loyers ou encore le fait que le locataire perturbe l'ordre dans la copropriété
(bruits, nuisances réelles par exemple). Mais il faudra s'adresser au juge.
Autre possibilité de rupture, l'assurance du bien. Le propriétaire est en droit
d'exiger de son locataire une
attestation d'assurance du logement. Il est normal non seulement pour son bien
mais aussi pour les occupants de son logement et plus largement pour ceux de la
copropriété d'être assuré pour sa responsabilité civile, les dégâts des eaux et l'incendie par
exemple.  Si le locataire refuse de
donner copie de l'attestation d'assurance, c'est qu'il y a un loup dans la
bergerie ou au moins un problème, par exemple une absence d'assurance tout
simplement. Dans ce cas, après l'envoi d'une demande par LR/AR sans réponse, le
propriétaire doit adresser par sommation d'huissier la même demande et sans
réponse, il pourra demander la rupture du bail par voie judiciaire.